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2019年中国楼市的走向如何？尤其政策面的趋势。本文转载一篇国务院发展研究中心一位专家的判断，内容包括房产税、限购限价等调控政策的松绑以及央府在楼市长效机制建设方面的逻辑等，值得一读。

高价房堰塞湖现象开始缓解，成都已经把过去的高价房慢慢放出来了，两个半月前已经行政性限价默许取消了。限价放开的目的是把真实的市场价格逼出来。现在北京、上海限价已经有一点点放松，但是要管控速度，不让高价盘一下放出来，北京、上海太敏感。

【一城一策，不会中央发文件了】。中央的长效机制方案已经研究完了。

未来主要调控方式：

（1）中央建立房地产的监测系统，统一建设，面向70个大中城市，会把限价等手段慢慢放开。

（2）春节前，会有20个城市陆续出台房地产调控长效机制政策。预计12月会先试点10个城市，调控下放到市一级政府，【中央只对量、价等15个指标设定考核区间，不设强制措施】。首付比例，中央给个区间，房贷利率由基准利率决定，税由中央制定，其他的限购限贷政策和利率优惠，地方自主决定，不做窗口指导，【需要放松还是加紧政策，取决于各地情况】。

长效调控管理机制，一套考核机制。后需要做金融土地税收的制度建设，中央最关心的是数据要联网，税财公安联网系统。

广东之前传的取消预售制试点可能还是长期方向，但短期阻力很大就不会做了，现在房地产被宏观经济绑架了，成为了调控工具，过去的房地产政策没有独立性，这次担心调控权限归还到地方了，还是会丧失政策独立性，还是比较难。

【主旋律是稳定房价】，不让涨也不允许跌。从国外经验看，房价一旦趋势性下跌10%以上就止不住了，容易引发系统性风险，08年美联储计算可以承受23%的房价下跌，但房价跌了13%之后两房就顶不住了，对经济的负反馈效应很强。

基础性制度，按政策在推，明年上半年的政策，还要取决于明年上半年的宏观经济形势。中央层面的基础性制度和监测，很复杂。

按照预期的节奏在推，会更快一些（两会前）。中央立法，地方细则，人均扣抵面积。现在还有很多问题没有理顺。一读的意见，预计【不会有很大震惊，豁免的空间很大】。还是那个原则，不会损害80%的人。核心指标，扣减面积，评估价，以省为单位，税率税基由地方定。

能收多少？财政部按照全国平均预算过，和土地出让金相比，就是零头。整体原则：个人总体税负不变，减交易环节的税。

明年担心三四线断崖式下降，经济形势变化，现在放开了，但三四线销售还是下降很多。去年有些大开发商赚了很多韭菜的钱。

接下来3-4个月是最关键的时候，半年会把堰塞湖放完，会把真实的房价放出来。

中央只管22个大中城市。也要防止地方出于经济压力，大幅放松。三四线不在中央的监测名单中，有些城市肯定会出问题。

【未来可能全国统一，只认房不认贷】，一二线城市未来主要都是置换型需求，原来认房认贷的认定规则有不合理性。

新房和二手房两个指标都要，二手房指标相对宽松一点。

（1）中央对地方考核：过去是月度考核，未来可能也是月季年都要监测考核。

（2）底线：房价不能打压，也不能刺激，多推共有产权房，搞租赁市场。

国务院三年1500w的目标，18年608w套，山东一个省棚改占10几，对货币化比例有限制，对【棚改的量，明年会大幅度缩减】，主要原因是中央的政策+地方的隐形债务。

中央对于房地产投资增速容忍度：【明年5%-6%可能是政治上的底线】。房地产投资增速跌到5%，固投增速就稳不住了，现在的增速在8-9%。

【增加一二线城市的投资，土地供给】。现在的情况是减少供应，控制人口。一线城市，可以增加政策性住房。

【最紧的时候已经过去了】，中央的地方政府考核指标里面，预警监测指标，如新增个贷存量房贷余额占比等。

（1）企业债：以前很少有民企，今年有两家。

（2）公司债：证监会，之前调整得很紧，也有放松迹象。

（3）中期票据：限制不大。

（4）再融资：不太容易放开。

过去两年家庭债务快速攀升，近3年增加的幅度，是最高的，已经影响到消费了。个人去杠杆是重点，严格控制消费贷，在银行中消费贷新增占比降低得很快。

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